2025 장기전세주택 입주자격 총정리｜소득·자산 기준부터 우선공급 대상까지 완벽 가이드
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- 1. 장기전세주택이란?
- 2. 장기전세주택 입주자격 기본조건
- 3. 무주택자 기준과 판정 기준
- 4. 소득 기준은 어느 정도일까?
- 5. 자산기준은 어떻게 계산할까?
- 6. 부동산·자동차 보유 기준
- 7. 입주자 선정 순위와 배점 기준
- 8. 우선공급 대상자 조건
- 9. 거주지 제한은 있을까?
- 10. 장기전세주택 신청 방법 요약
- 11. 계약 이후 입주까지 절차
- 12. 전세금과 실제 시세 비교
- 13. 장기전세 입주 후 의무사항
- 14. 불이익 발생 조건과 주의사항
- 15. 장기전세 자주 묻는 질문
- 16. 자격요건 충족 체크리스트
- 17. 실입주자 후기 요약
- 18. 타 주택지원제도와 비교
- 19. 입주 경쟁률과 인기 단지
- 20. 핵심 요약 및 참고 링크
1. 장기전세주택이란?
장기전세주택이란 공공기관(SH공사, LH 등)이 시세보다 훨씬 저렴한 전세금으로 최장 20년간 안정적으로 거주할 수 있도록 공급하는 공공임대주택입니다. 전세보증금을 제외한 월 임대료가 없으며, 보통 시세의 60~80% 수준에서 공급됩니다.
장기전세 특징 요약:
- 시세보다 낮은 전세보증금
- 월세 없음 (순수 전세)
- 최장 20년까지 거주 가능
- 무주택자 중심 자격 심사
서울의 경우 SH공사가 공급 주체이며, 입주자격과 소득·자산 조건을 충족한 무주택자만 신청할 수 있습니다.
2. 장기전세주택 입주자격 기본조건
장기전세주택에 입주하기 위해서는 기본적인 입주자격 요건을 충족해야 합니다. 이는 무주택 여부, 가구원 구성, 소득 및 자산 기준 등으로 구성되며, SH공사나 LH공사 등 공급 기관별로 약간의 차이는 있지만 핵심은 유사합니다.
기본 입주자격 요건 요약:
- 무주택세대구성원일 것 (배우자 포함 전원 무주택)
- 만 19세 이상 세대주일 것
- 소득·자산 기준 충족 (아래 항목에서 자세히 설명)
- 지역 제한이 있는 경우 거주지 충족 필요 (서울 또는 수도권 등)
예를 들어, SH공사의 경우 서울시 거주자 또는 1년 이상 근무자가 주요 대상이며, 세대주 요건과 무주택 기간도 중요하게 작용합니다.
3. 무주택자 기준과 판정 기준
장기전세주택 입주 자격에서 가장 핵심적인 요건이 바로 무주택 세대 구성원이라는 점입니다. 여기서 ‘무주택’은 단순히 현재 집이 없다는 의미가 아니라, 과거 일정기간 이상 주택 소유 이력이 없는 상태를 말합니다.
무주택 기준 상세:
- 본인 및 세대 전원이 주택을 소유하고 있지 않아야 함
- 주택을 상속받았더라도 3개월 내 처분하지 않으면 유주택으로 간주
- 분양권·입주권 보유자도 유주택자로 판단될 수 있음
특히 장기전세주택은 기존 공공임대보다 엄격하게 무주택 기준을 적용하기 때문에 사전 확인이 매우 중요합니다.
4. 소득 기준은 어느 정도일까?
장기전세주택의 입주 자격은 당첨자 모집 공고 시점의 월평균 가구 소득을 기준으로 정해집니다. 대부분의 경우 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하가 기준이며, 우선공급의 경우는 70% 이하입니다.
2025년 기준 예상 소득 기준 (3인 가구 기준):
| 구분 | 소득 기준 |
|---|---|
| 우선공급 대상 | 월 약 486만원 이하 (도시근로자 평균의 70%) |
| 일반공급 대상 | 월 약 695만원 이하 (도시근로자 평균의 100%) |
소득 산정은 최근 3개월 급여명세서 또는 건강보험료 납부 내역 등을 통해 판단되며, 공고마다 기준이 달라지므로 공식 공고문을 반드시 확인해야 합니다.
5. 자산기준은 어떻게 계산할까?
장기전세주택 입주자격에는 총자산 및 자동차 기준이 포함되며, 이는 부동산·예금·보험·차량 등을 모두 포함해 계산됩니다. 공고마다 상이할 수 있지만 SH 기준으로는 다음과 같습니다.
2025년 서울기준 자산요건:
- 총자산 3억6천만원 이하 (예금, 보험, 채권 등 금융자산 포함)
- 자동차 기준가액 3,557만원 이하
부동산을 보유한 경우 주택은 무주택 조건에 따라 제외되지만, 토지·상가 등은 자산으로 합산되며, 금융자산은 예금, 적금, 펀드, 주식 모두 포함해 계산됩니다.
6. 부동산·자동차 보유 기준
부동산과 자동차도 자산기준에 포함되며, 공시가격 또는 보험개발원 차량가액 기준으로 산정합니다. 주택 소유는 무주택 여부로 따지고, 기타 부동산 및 차량은 자산합산 대상입니다.
자동차 기준:
- 보험개발원 기준가액 3,557만원 초과 시 탈락
- 장애인차량, 생계형 차량 일부 제외 가능
부동산 보유 시 유의점:
- 토지, 상가, 전답 등 비주택 부동산은 자산합산
- 지분 형태라도 전체 평가금액의 비율 반영
정확한 자산 평가 기준은 SH나 LH에서 제공하는 입주자 모집공고 내 자산 산정표를 참고하는 것이 중요합니다.
7. 입주자 선정 순위와 배점 기준
장기전세주택은 1순위→2순위→3순위 순으로 모집되며, 경쟁이 있을 경우 배점제 또는 추첨제로 입주자를 결정합니다.
일반적인 순위 기준:
| 순위 | 조건 |
|---|---|
| 1순위 | 무주택 기간 3년 이상 + 청약저축 24회 이상 |
| 2순위 | 무주택자이나 예치금·청약횟수 부족 |
| 3순위 | 소득·자산 기준만 충족 (청약통장 미가입 등) |
우선공급 대상이 있을 경우 일반공급보다 먼저 입주자를 선정하며, 신혼부부, 다자녀, 고령자 우선 배점이 부여될 수 있습니다.
8. 우선공급 대상자 조건
장기전세주택은 일부 세대에 대해 우선공급 물량이 배정되며, 해당 대상자들은 경쟁률이 낮고 당첨 확률이 높기 때문에 매우 중요합니다. 보통 신혼부부, 다자녀가구, 고령자, 장애인 가구가 이에 포함됩니다.
주요 우선공급 대상:
- 신혼부부: 혼인기간 7년 이내 & 미성년 자녀 1명 이상
- 다자녀가구: 만 19세 미만 자녀 3인 이상
- 한부모가족: 모·부자가구로 자녀 양육 중
- 장애인가구 및 고령자: 본인 또는 직계가족 포함
우선공급 조건은 공고마다 다르므로 모집요강 확인이 필수이며, 신청 시 증빙서류 제출도 필요합니다.
9. 거주지 제한은 있을까?
장기전세주택은 공급 지역에 따라 거주지 제한 요건이 적용되며, 이는 대체로 해당 지역에서 1년 이상 거주 또는 근무 중이어야 한다는 조건입니다.
예시: SH공사(서울시)
- 서울시 1년 이상 연속 거주자
- 서울시 내 사업장 재직자 (1년 이상)
예시: LH공사(수도권)
- 해당 지역(예: 고양, 성남 등) 1년 이상 거주자
- 공급 우선순위 지역에 포함될 경우 가점 부여
거주지 요건은 등본 상 주소 기준으로 판단되며, 거주 이전 시 불이익이 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.
10. 장기전세주택 신청 방법 요약
장기전세주택은 청약 통장을 통한 인터넷 청약 또는 방문 접수를 통해 신청할 수 있으며, 보통 SH공사 및 LH공사 홈페이지를 통해 모집공고 확인 및 신청이 가능합니다.
신청 절차 요약:
- SH/LH 홈페이지에서 입주자 모집 공고 확인
- 무주택·소득·자산 자격 검토
- 인터넷 청약 또는 방문 청약 신청
- 서류 제출 및 입주자격 심사
- 당첨자 발표 및 계약 체결
청약통장 불필요한 경우도 있음 (공고별 확인), 반드시 모집공고문 내 유의사항 및 제출서류를 꼼꼼히 읽고 준비해야 합니다.
11. 계약 이후 입주까지 절차
장기전세주택에 당첨된 이후에는 서류 심사 통과 → 계약 체결 → 입주 일정 통보 → 실제 입주 순으로 진행됩니다. 이 과정에서 철저한 서류 검증과 실제 전세보증금 납입 절차가 필요합니다.
입주 절차 요약:
- 당첨자 발표 후 자격 확인 서류 제출
- 전세보증금 납부 일정 통보
- 임대차계약 체결 (보통 현장 또는 본사 방문)
- 열쇠 수령 및 입주 (입주지정일 내 이사 필수)
계약 시 보증금 일부 선납을 요구하는 경우도 있으며, 지정된 기간 내 입주하지 않으면 계약 해지 처리될 수 있습니다.
12. 전세금과 실제 시세 비교
장기전세주택은 시세보다 60~80% 수준의 보증금으로 제공되기 때문에, 민간 전세보다 훨씬 저렴합니다. 특히 서울시 SH공사의 경우 동일 단지 아파트 대비 전세금이 절반 수준인 경우도 많습니다.
예시 비교 (서울 A단지 59㎡ 기준):
| 구분 | 전세보증금 |
|---|---|
| 민간 전세 | 4억 5천만원 |
| SH 장기전세 | 2억 2천만원 |
월세 없이 순수 전세형태이므로, 장기거주를 희망하는 무주택자에게 경제적 부담이 적은 주거대안으로 평가받고 있습니다.
13. 장기전세 입주 후 의무사항
입주 후에도 무주택자 상태 유지가 필수입니다. 계약 기간 중 주택을 취득하거나 소득·자산이 초과될 경우 계약 해지 또는 퇴거 통보를 받을 수 있습니다.
입주자 의무사항:
- 계약 후 3개월 이내 전입신고 필수
- 주택 취득 시 SH/LH에 즉시 신고
- 정기 재계약 심사 시 소득·자산 기준 유지
- 전세보증금 반환 시점까지 실거주 유지
의무를 위반할 경우 계약 해지, 퇴거 조치, 향후 공공임대 제한 등의 불이익이 발생할 수 있으므로 유의해야 합니다.
14. 불이익 발생 조건과 주의사항
장기전세는 엄격한 자격 유지 조건이 있기 때문에 신청 후 또는 입주 후에도 자격 미달 판정을 받을 수 있습니다. 아래 조건에 해당하면 불이익이 발생합니다.
자격 박탈 사례:
- 입주 전 자격심사 탈락 (예: 소득 초과, 주택 소유 발견)
- 입주 후 주택 구입 또는 분양권 취득
- 자동차가액 기준 초과 → 계약 갱신 제한
- 정기 재계약 시점에 소득·자산 초과
특히 주택 취득, 전출, 허위 서류 제출 시에는 계약 해지와 함께 향후 5년간 공공주택 입주 제한까지 적용됩니다.
15. 장기전세 자주 묻는 질문
장기전세주택을 처음 신청하거나 당첨된 분들이 자주 묻는 질문들을 아래에 정리했습니다.
자세한 Q&A는 본문 하단 FAQ 영역에서 확인하세요.
16. 자격요건 충족 체크리스트
장기전세 신청 전 아래 체크리스트를 통해 본인이 자격을 충족하는지 반드시 사전 확인하세요.
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 무주택 세대주 | 세대 전원이 무주택자일 것 |
| 거주지 | 서울 또는 해당 지역 1년 이상 거주 |
| 소득 | 도시근로자 평균 소득 100% 이하 |
| 총자산 | 3억6천만 원 이하 |
| 자동차가액 | 3,557만 원 이하 |
청약 신청 전 이 항목들을 꼼꼼히 검토하고, 사전에 서류 준비를 마쳐 두는 것이 중요합니다.
17. 실입주자 후기 요약
장기전세에 당첨되어 실제 입주한 사람들은 저렴한 보증금과 쾌적한 단지 환경을 가장 큰 장점으로 꼽습니다. 특히 주거 불안 없이 오랜 기간 거주 가능하다는 점에서 만족도가 높습니다.
실입주 후기 요약:
- “전세금이 시세 절반이라 부담이 확 줄었습니다.”
- “서울 한복판에서 이 금액으로 살 수 있는 건 장기전세뿐입니다.”
- “계약 후 무주택 유지가 부담스럽지만, 그만큼 조건이 좋은 편입니다.”
다만 자격 유지가 까다롭고 서류심사가 엄격하다는 점은 단점으로 꼽히기도 합니다.
18. 타 주택지원제도와 비교
장기전세는 공공임대, 국민임대, 행복주택 등과 비교해 전세금 부담은 있지만 월세가 없고, 실질적인 자율성이 높은 것이 특징입니다.
| 구분 | 장기전세 | 국민임대 | 행복주택 |
|---|---|---|---|
| 보증금 | 시세 60~80% | 저렴함 | 저렴함 |
| 월 임대료 | 없음 | 있음 | 있음 |
| 거주기간 | 최장 20년 | 최대 30년 | 최장 6년 |
| 자격 요건 | 중간소득층도 가능 | 저소득층 중심 | 청년·신혼·고령자 등 |
중산층 무주택자에게는 장기전세가 가장 현실적인 공공주택 옵션으로 여겨집니다.
19. 입주 경쟁률과 인기 단지
서울 내 인기 장기전세 단지의 경쟁률은 평균 10:1에서 30:1까지 형성되며, 지역과 평형에 따라 편차가 큽니다. 대표적인 인기 단지로는 강남구 개포동, 송파구 가락동 등이 있습니다.
최근 경쟁률 예시 (2024년 기준):
- 개포시영 59㎡: 18.2대 1
- 잠실엘스 84㎡: 26.7대 1
- 은평뉴타운 59㎡: 8.3대 1
따라서 청약 전 청약경쟁률 조회 및 분석을 통해 전략적으로 지원하는 것이 필요합니다.
20. 핵심 요약 및 참고 링크
장기전세주택은 중산층 무주택자에게 적합한 공공임대형 주택으로, 자격 기준은 까다롭지만 경제적 부담이 낮아 매년 높은 관심을 받고 있습니다.
✅ 핵심 요약 리스트:
- 소득 100% 이하 + 자산 3.6억 이하
- 무주택 세대주 자격 필수
- 시세 대비 전세금 60~80%
- 최장 20년 거주 가능
- 청약 전 공고별 조건 확인 중요
🔗 관련 공식 링크:
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 장기전세주택은 월세가 없나요?
A1. 네, 순수 전세 형태로 월 임대료가 없습니다. 전세보증금만 납부하면 됩니다.
Q2. 청약통장이 꼭 있어야 하나요?
A2. 일부 공고는 청약통장 없이도 신청 가능하지만, 1순위 자격에는 필요합니다.
Q3. 자산은 어떻게 계산하나요?
A3. 부동산, 금융자산, 자동차 가액을 모두 합산하며, 공시가 또는 시가 기준으로 평가됩니다.
Q4. 계약 후 주택을 상속받으면 어떻게 되나요?
A4. 3개월 내 처분하지 않으면 유주택자로 간주되어 계약 해지될 수 있습니다.
Q5. 신혼부부가 아닌데 우선공급 받을 수 있나요?
A5. 다자녀, 한부모, 고령자 가구 등도 우선공급 대상이 될 수 있습니다.
Q6. 소득이 약간 초과하면 자동 탈락인가요?
A6. 공고마다 예외조항이 있는 경우도 있지만, 초과 시 탈락하는 경우가 많습니다.
Q7. 청약 후 입주는 얼마나 걸리나요?
A7. 보통 당첨 후 1~3개월 내 입주가 가능합니다.
Q8. 자격 유지 기간은 어떻게 되나요?
A8. 계약 후에도 정기적으로 재심사를 통해 자격을 유지해야 합니다.
Q9. 1인 가구도 신청 가능한가요?
A9. 가능합니다. 단, 무주택세대주 조건을 충족해야 합니다.
Q10. 자동차 리스 차량도 자산에 포함되나요?
A10. 리스 차량도 기준가액에 따라 포함될 수 있으며, 계약 조건을 확인해야 합니다.
